Valutazione immobiliare: valuta la tua casa online con Immobili Ovunque

Per ottenere una corretta stima di un immobile è necessario conoscere il procedimento ed i criteri utilizzati che, analizzando le caratteristiche oggettive e soggettive dello stesso bene ed applicando le comparazioni con il prezzo oggettivo del mercato, determinano il giusto valore.

Se sei interessato ad ottenere la stima di valutazione immobiliare più accurata puoi richiedere un sopralluogo da parte di un'agenzia immobiliare; la quale ti assisterà nel processo di vendita della tua casa.

Perché è necessario valutare in modo corretto un immobile?

Ci domandiamo spesso perché il prezzo sia il primo fattore da prendere in considerazione. Quest’ultimo è un elemento fondamentale per la valutazione di una casa, di un capannone o di un terreno, sia nel caso ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare o che si compia il processo in modo autonomo.

Accade in molti casi che, per far sì che il processo di vendita si compia nel minor tempo possibile, l’acquirente tenda a non verificare il valore di un immobile. Questo avviene poiché gli interessi dell’agenzia e del cliente non sono compatibili.

Per questo motivo il nostro form ti fornirà una quotazione oggettiva che sarà la base da cui partire per un inizio di una trattativa.

Criteri di valutazioni immobiliari

Per prezzare il costo di un immobile sono presenti diversi criteri di stima, la più utilizzata è la seguente formula: 

• valore di mercato=superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito o di demerito.

Per apprendere questa formula, è necessario approfondire i termini in essa contenuti, che vedremo ora di seguito.

Superficie commerciale di un immobile

Possiamo parlare di due tipi di superficie: utile e commerciale.

Con la prima s’intende la superficie calpestabile, ovvero lo spazio dell’immobile, mentre per determinare la superficie commerciale è necessario procedere in modo differente:

• Inizialmente si parte dalla superficie calpestabile della casa
• Successivamente si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali e ai muri interni. Si aggiunge il 5% della superficie calpestabile
• Si aggiungono poi i balconi, per il 30-33% della loro superficie
• Si conclude infine aggiungendo giardini e terrazze, adottando la stessa percentuale dei balconi

Sommando tali valori di un ipotetico appartamento, otteniamo la superficie commerciale dell’immobile, la quale verrà moltiplicata per la quotazione al metro quadro. Analizziamo ora nel dettaglio cosa s’intende per quotazione al metro quadro.

Il valore della quotazione al metro quadro

Il valore della quotazione al metro quadro è un concetto subordinato a dei parametri quali: città, quartiere e strada. Il valore sarà maggiore laddove l’immobile si trova, per esempio in un’importante città o quartiere.

Per conoscere la corrispondente quotazione è necessario partire da quella OMI del sito dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile sapere anche i valori degli affitti mensili. 

Per stipulare il valore definitivo occorre prendere in considerazione i coefficienti di merito o di demerito.

Com’è definito il coefficiente di merito?

Il coefficiente di merito varia a seconda che l’immobile sia più pregiato o meno ed è quindi un importo che viene aggiunto o sottratto al valore dell’immobile.

Poniamo il caso che l’immobile sia situato al piano terra, ed è così necessario sottrarre il 10% dal suo valore iniziale (ecco perché alcuni parlano di coefficienti di demerito intendendosi che l’applicazione degli stessi porta ad una diminuzione rispetto al valore OMI).

Esistono vari coefficienti di merito, che si contraddistinguono in base al: piano, condizioni dell’edificio, stato di conservazione dell’immobile, esposizione al panorama, luminosità, riscaldamento ed eventuali locazioni.

Tali coefficienti, che funzionano come filtri, permetteranno di determinare il valore oggettivo dell’immobile.

Fattori che determinano il valore di uffici e magazzini

Il processo di valutazione degli uffici e magazzini segue alcune direttive di quello degli immobili. Laddove debba essere valutato un magazzino o un ufficio bisogna in primis calcolare la superficie commerciale, secondo i criteri dell’immobile.

Successivamente è necessario reperire il valore a metro quadro sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Infine, il valore viene aumentato o diminuito secondo i coefficienti di merito.

I vari coefficienti di merito mutano per gli uffici in base alla posizione, per i magazzini in base al piano in cui sono situati, per i negozi in base alla posizione, per i capannoni in base al piano ed in base all’eventuale locazione.

In che modo è possibile calcolare il valore di un terreno?

Per calcolare il valore di un terreno in modo efficace è necessario recarsi al Catasto oppure andare sul sito dell’agenzia del territorio ricercando tramite codice fiscale del proprietario o i dati catastali:

• La categoria del terreno
• Il reddito o la rendita del terreno
• Il moltiplicatore catastale

Al fine del calcolo bisogna moltiplicare il reddito per il moltiplicatore catastale. Un’altra variabile fondamentale, oltre al calcolo matematico, è la zona in cui si trova il terreno. È importante distinguere zone di maggiore o minore pregio, in base alla disponibilità di servizi e utilità.

Capita spesso che i preconcetti su un immobile o terreno non permettano di darne il giusto valore ed è per questo che i fattori fino ad ora elencati, costituiscono la base per una giusta valutazione immobiliare. 

Questa procedura viene effettuata per far sì che un immobile venga valutato correttamente, prima di essere venduto o acquistato.