Per ottenere una corretta valutazione di un immobile è necessario conoscere il procedimento ed i criteri utilizzati che, analizzando le caratteristiche soggettive dello stesso bene ed applicando le comparazioni con il prezzo oggettivo del mercato, determinano il giusto valore.
Esaminiamo, quindi, quali sono i fattori che conducono a stabilirlo, facendo arrivare alla decisione finale di vendere o di acquistare.
Perché è necessario valutare in modo corretto un immobile?
Ci si chiede spesso perché il prezzo sia il primo fattore da prendere in considerazione. La variabile del prezzo è un elemento fondamentale per la valutazione di una casa, di un capannone o di un terreno, sia nel caso ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare o che si compia il processo in modo autonomo.
Accade in molti casi che, per far si che il processo di vendita si compia nel minor tempo possibile, l’agenzia tenda a sottovalutare il costo di un immobile. Questo avviene poiché gli interessi dell’agenzia e del cliente non sono compatibili.
Esiste quindi un metodo oggettivo che va oltre agli interessi: la formula di valutazione.
Per prezzare il costo di un immobile sono presenti diversi criteri di stima, la più utilizzata è la seguente formula: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito o di demerito.
Per apprendere tale formula, è necessario approfondire i termini in essa contenuti, che vedremo ora di seguito.
Superficie commerciale di un immobile
Possiamo dunque parlare di due tipi di superficie: utile e commerciale.
Con la prima s’intende la superficie calpestabile, ovvero lo spazio dell’immobile, mentre per determinare la superficie commerciale è necessario procedere in modo differente:
Sommando tali valori di un ipotetico appartamento, otteniamo la superficie commerciale dell’immobile, per poi moltiplicarla per la quotazione al metro quadro. Analizziamo ora nel dettaglio cosa s’intende per quotazione al metro quadro.
Perchè si parla di valori di quotazioni differenti? Il valore della quotazione al metro quadro è concetto subordinato a dei parametri quali: città, quartiere e strada. Il valore sarà maggiore laddove l’immobile sia situazione in un’importante città o quartiere.
Per conoscere la corrispondente quotazione è necessario partire dalla quotazione OMI del sito dell’Agenzia delle Entrate, dove è possibile sapere anche il valore dell’affitto mensile. Oltre al concetto di quotazione, per stipulare il valore definitivo, occorre prendere in considerazione i coefficienti di merito o di demerito.
Il coefficiente di merito varia a seconda che l’immobile sia più pregiato o meno ed è quindi un importo che viene aggiunto o sottratto al valore dell’immobile.
Poniamo il caso che l’immobile sia situato al piano terra, ed è così necessario sottrarre il 10% dal suo valore iniziale (ecco perché alcuni parlano di coefficienti di demerito intendendosi che l’applicazione degli stessi porta ad una diminuzione rispetto al valore OMI).
Esistono vari coefficienti di merito, che si contraddistinguono in base al: piano, condizioni dell’edificio, stato di conservazione dell’immobile, esposizione al panorama, luminosità, riscaldamento ed eventuali locazioni.
Tali coefficienti, che funzionano come filtri, permetteranno di determinare il valore oggettivo dell’immobile.
Il processo di valutazione degli uffici e magazzini segue alcune direttive di quello degli immobili. Laddove debba essere valutato un magazzino o un ufficio bisogna in primis calcolare la superficie commerciale, secondo i criteri dell’immobile. Successivamente è necessario reperire il valore a metro quadro sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Infine il valore viene aumentato o diminuito secondo i coefficienti di merito.
I vari coefficienti di merito mutano per gli uffici in base alla posizione, per i magazzini in base al piano in cui sono situati, per i negozi in base alla posizione, per i capannoni in base al piano ed in base all’eventuale locazione.
Per calcolare il valore di un terreno in modo efficace è necessario recarsi al Catasto oppure andare sul sito dell’agenzia del territorio ricercando tramite codice fiscale del proprietario o i dati catastali:
Al fine del calcolo bisogna moltiplicare il reddito per il moltiplicatore catastale. Un’altra variabile fondamentale, oltre al calcolo matematico, è la zona in cui si trova il terreno. E’ importante distinguere zone di maggiore o minore pregio, in base alla disponibilità di servizi e utilità.
Capita spesso che i preconcetti su un immobile o terreno non permettano di darne il giusto valore ed è per questo che i fattori fino ad ora elencati, costituiscono la base per una giusta valutazione. Questa procedura viene effettuata per far sì che un immobile non venga svalutato, prima di essere venduto o acquistato.