Spese condominiali: quali detrarre

Spese appartamento

Le spese condominiali sono tutte quelle spese necessarie per la giusta conservazione delle parti in comune di un condominio.

Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle spese condominiali, quali sono e cosa comprendono.

La ripartizione delle spese condominiali

Abbiamo le spese condominiali ordinarie e le spese condominiali straordinarie. Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la gestione dei servizi comuni (ad esempio la pulizia delle scale, il riscaldamento o le polizze assicurative).

Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali, ad esempio quando è necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto. Ovviamente, le spese condominiali di un inquilino saranno completamente diverse da quelle che spettano al proprietario dell’immobile.

A volte capita che vi siano delle spese condominiali non pagate, in questo caso l’amministratore dovrà provare una via bonaria per la soluzione del problema. Con lettera A/R, l’amministratore deve invitare il condomino a versare le somme dovute entro un determinato termine.

Se l’inquilino resta inadempiente, l’amministratore potrà inviare una lettera di messa in mora con un avviso. In questo caso si procede con un recupero in via giudiziaria. L’amministratore potrà rivolgersi al Giudice senza la necessità di un’autorizzazione da parte dell’Assemblea dei Condomini.

Che cosa comprendono le spese condominiali?

Le spese condominiali, che come abbiamo visto si dividono in ordinarie e straordinarie, possono essere così ripartite.

Spese ordinarie:

  • le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio;
  • la manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
  • il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
  • la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
  • il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
  • il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Nel conteggio delle spese condominiali, rientrano anche quelle straordinarie che dipendono da situazioni contingenti.

Quali spese condominiali si possono detrarre?

Alcune spese condominiali possono essere portate in detrazione. In particolare, le spese di ristrutturazione, spese per la riqualificazione energetica, per i lavori di risistemazione a verde e per i lavori antisismici. Ecco le spese condominiali detraibili.

Non si possono detrarre invece le spese di gestione ordinaria relative al condominio, che l’inquilino paga insieme all’affitto (portineria, ascensore, riscaldamento e via dicendo). Inoltre, ci sono anche delle detrazioni che possono essere applicate sull’affitto.

Come si calcolano i millesimi delle spese condominiali

In ogni condominio, le singole unità immobiliari hanno delle parti in comune che devono essere amministrate in modo unitario. Ogni unità immobiliare deve partecipare alle spese per la manutenzione delle parti comuni.

Ecco come si calcolano i millesimi delle spese condominiali, che servono per quantificare la quota di partecipazione del singolo condomino alle spese.

La quantificazione dei millesimi avviene da tecnici incaricati. Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.

Per effettuare il calcolo, si procede nel seguente modo:

  • prima di tutto si accertano le proprietà esclusive di ciascun condòmino (appartamento, box auto, giardino, ecc.)
  • si effettuano i dovuti rilievi metrici
  • si sviluppano gli elaborati grafici
  • dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie: superfici, altezze, esposizioni e destinazioni d’uso

Dopo aver individuato la superficie di ogni singola unità immobiliare, si moltiplica il numero ricavato per i coefficienti correttivi. Questi servono a trasformare le superfici reali delle unità immobiliari in valori virtuali, e sono quantificati da figure tecniche specializzate.