Spese condominiali ordinarie e straordinaria: cosa c’è da sapere

spese condominiali

La competenza delle spese condominiali, cioè quelle spese relative alla gestione, alla cura e alla manutenzione degli spazi comuni all’interno di un edificio o di un complesso, è spesso oggetto di dubbi e confusione. Per questo motivo vale la pena capire meglio cosa prevede il codice civile laddove non ci sia un regolamento condominiale.

Gli aspetti da analizzare sono:

1) la differenza tra spese condominiali ordinarie e straordinarie

2) chi deve pagare le spese condominiali e come si ripartiscono

3) la detrazione delle spese condominiali ordinarie

Differenza tra spese condominiali ordinarie e straordinarie

 Le spese condominiali si dividono in:

  • ordinarie: costi di gestione, assicurazione, pulizia di scale, pianerottoli e cortili, illuminazione comune, manutenzione e revisione annuale degli impianti come ascensore, caldaia, citofoni e cancelli, compenso dell’amministratore e riparazioni generiche.

Le spese condominiali ordinarie sono annuali e l’assemblea può decidere di creare un fondo cassa per far fronte ai costi di ordinaria manutenzione

  • straordinarie: rifacimento della facciata o di un impianto, sostituzione di travi, interventi per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, ascensore e caldaia, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole dei tetti, solai e simili (vedi art. 1005 c. 2 c.c.) e le spese per innovazioni.

In generale, tutte le spese che hanno un valore e un’importanza che supera l’ordinario.

  • straordinarie di notevole entità: il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità. L’entità della spesa va parametrata al valore dell’edificio e valutata dal giudice.

L’assemblea dei condomini può decidere, attraverso una procedura di voto a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa condominiale per le spese ordinarie.

Chi deve pagare le spese condominiali e come si ripartiscono

 In generale, il soggetto su cui grava l’obbligo del pagamento delle spese condominiali è il proprietario, a prescindere dal suo effettivo utilizzo dei beni comuni. Il proprietario, quindi, non può mai sottrarsi all’onere del pagamento delle spese condominiali.

Alcune precisazioni vanno fatte però nei casi di: a) comodato: le spese sono a carico del comodante a meno che le parti decidano di renderle di competenza del comodatario; b) locazione: le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario locatore; c) usufrutto: le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario; d) leasing: il pagamento delle spese condominiali grava interamente sul concedente.

Altro discorso è invece quello relativo alla questione di sapere quando e a chi competono le spese condominiali ordinarie, straordinarie e straordinarie di notevole entità nel contesto di un intero complesso. Per questo, bisogna innanzitutto attenersi al regolamento di condominio. Se questo contiene chiare disposizioni circa l’argomento in questione, allora si applicano le regole così come previste; laddove manchino disposizioni, interviene invece l’articolo 1123 del codice civile.

L’art. 1123 c.c. indica tre differenti sistemi di ripartizione:

  • il riparto proporzionale (art. 1123 c.1 c.c.), secondo cui nei casi indicati dal comma, le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (tabelle dei millesimi, obbligatorie per legge soltanto quando il numero dei condomini è superiore a dieci)
  • il riparto in base all’uso differenziato (art. 1123 c.2 c.c.): nel caso in cui i beni comuni sono destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
  • il riparto in base all’uso separato (art. 1123 c.3 c.c.), ad esempio nel caso in cui un edificio ha delle parti destinate a servire solo una parte dell’intero stabile.

Nei successivi articoli del codice civile sono invece dettate precise disposizioni per le spese relative a scale e ascensori (art. 124 c.c), a soffitti, volte e solai (art. 125 c.c) e al lastrico solare (art. 126 c.c).

Detrazione delle spese condominiali ordinarie

 Non tutte le spese condominiali possono essere portate in detrazione dagli utenti.

Le detrazioni si applicano principalmente per le spese relative alla manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio (ad esempio per la sostituzione degli infissi interni o esterni), le spese per riparazione, sostituzione, conduzione e manutenzione degli impianti, spese per rinnovo e riparazione delle finiture dell’edificio e per demolizione, spese per la riqualificazione energetica e per lavori antisismici.

Va precisato che tutte queste categorie di spese sono detraibili a patto che sia possibile dimostrare l’effettivo pagamento della propria rata condominiale entro i termini prestabiliti.