Rent to Buy: tra vantaggi e rischi

contratto casa rent to buy

Prendere una casa in affitto e decidere soltanto in un secondo momento se acquistarla definitivamente. È questa la logica alla base del rent to buy, una tipologia di contratto molto diffusa in USA e Regno Unito ma che da qualche anno è arrivata anche in Italia.

Per dare un’idea, l’affitto a riscatto si può intendere come una vita di mezzo tra un contratto di locazione ed un compromesso di vendita di un immobile. Prima di andare nel dettaglio per capire quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa pratica, oltre ai suoi costi medi, è bene darne una definizione.

Rent to buy casa: di cosa si tratta?

Con il termine rent to buy ci si riferisce ad un accordo il quale prevede che il futuro acquirente di un immobile può decidere di prenderne possesso inizialmente pagando un canone di affitto. Dopo un determinato periodo ed entro una scadenza prestabilita dei termini, lo stesso affittuario ha la possibilità di acquistare definitivamente la casa saldando la differenza del prezzo concordato, oppure non effettuare la compravendita e rinunciare alle somme versate fino a quel momento. Il rent to buy è stato introdotto in Italia con il decreto Sblocca Italia, risalente al 2014.

Come funziona l’affitto con riscatto: i vantaggi per venditore e acquirente

Il rent to buy quindi è veramente semplice: il proprietario consegna la casa all’acquirente, che momentaneamente paga il canone d’affitto insieme ad una quota extra. Sarà lo stesso acquirente a decidere, in maniera autonoma e non obbligatoria, quando e se acquistare lo stesso immobile in via definitiva.

L’affitto a riscatto conviene sia al venditore che all’acquirente. Nel caso del venditore, ricorrere alla formula rent to buy può essere conveniente se c’è la volontà di non riacquistare un immobile entro i cinque anni dalla precedente compravendita. Secondo le norme italiane infatti, nel momento in cui il proprietario di un immobile adibito a prima casa decidesse di venderlo prima del quinquennio, avrebbe l’obbligo di ricomprare una nuova prima casa per poter beneficiare ancora delle agevolazioni fiscali ed evitare sanzioni.

Nel caso invece di un immobile utilizzato in qualità di seconda casa, il vantaggio principale di non vendere nel primo quinquennio sarebbe quello di non dover pagare plusvalenze. Allo stesso modo, il rent to buy conviene quando il mercato è in una situazione stagnante: tale formula renderebbe l’eventuale compravendita più agevole e quindi anche più appetibile agli occhi degli interessati.

Quali sono invece i vantaggi per l’acquirente? Innanzitutto, la possibilità di scelta che gli permetterebbe di andare prima in affitto per capire se la zona in cui si trova l’immobile è effettivamente abitabile in base al proprio stile di vita. Oppure, perché magari considera quell’immobile estremamente conveniente dal punto di vista del prezzo, ma al contempo non ha ancora la possibilità economica di poterlo acquistare in maniera definitiva, quindi andrebbe in affitto in attesa di comprare la casa qualche anno più tardi.

Affitto rent to buy: quanto è rischioso e quali sono i costi

Tuttavia, comprare casa con affitto a riscatto nasconde anche delle insidie. Tutti i rischi legati a tale pratica sono previsti dall’art. 23 del decreto Sblocca Italia. Quest’ultimo prevede che i contratti sottoscritti con tale formula vengano messi nero su bianco tramite un atto notarile e con annessa trascrizione nei registri immobiliari. Seguire questo iter permette all’affittuario, nonché futuro acquirente, di non ricevere brutte sorprese quali trovarsi impreparato di fronte ad un’ipoteca sull’immobile o al fallimento imprevisto del venditore.

Al tempo stesso però, anche il proprietario dell’immobile risulta più tutelato. La legge infatti stabilisce che, in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario, per quest’ultimo scatta l’obbligo di lasciare la casa, con conseguente contratto nullo e perdita di tutti gli indennizzi extra già versati al proprietario. La regola funziona anche al contrario: se ad essere inadempiente è il venditore, l’inquilino ha il diritto a riavere indietro tutte le somme versate come anticipi della futura vendita.

Ciò detto, come funziona invece il canone mensile in caso di affitto con diritto di riscatto? In verità non esiste una regola precisa. Le due parti interessate possono liberamente accordarsi sull’ammontare delle rate mensili. In genere il canone viene stabilito sulla base più bassa della media del mercato immobiliare della zona. A quella cifra va poi aggiunta la quota extra che funge da anticipo per l’acquisto definitivo dell’immobile.

Chiaramente anche la sottoscrizione del contratto rent to buy presenta dei costi. In genere, per quanto riguarda trascrizione ed onorario del notaio, le spese sono a carico dell’affittuario, esattamente come quelle relative alla futura compravendita. Durante il periodo d’affitto invece, esattamente come succede anche negli altri contratti di locazione, tutte le imposte da pagare restano a carico del futuro venditore, nonché ancora effettivo proprietario dell’immobile.

Domande Frequenti – Affitto con Riscatto

Cosa significa affitto con riscatto?

Si tratta di un accordo in cui il futuro acquirente di un immobile può decidere di prenderne possesso inizialmente pagando un canone di affitto. Entro una scadenza prestabilita dei termini, lo stesso affittuario ha la possibilità di acquistare definitivamente la casa saldando la differenza del prezzo concordato, oppure non effettuare la compravendita e rinunciare alle somme versate fino a quel momento.

Come funziona l’affitto con riscatto?

Il rent to buy è veramente semplice: il proprietario consegna la casa all’acquirente, che momentaneamente paga il canone d’affitto insieme ad una quota extra. Sarà lo stesso acquirente a decidere, in maniera autonoma e non obbligatoria, quando e se acquistare lo stesso immobile in via definitiva.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente?

Innanzitutto, la possibilità di scelta che gli permetterebbe di andare prima in affitto per capire se la zona in cui si trova l’immobile è effettivamente abitabile in base al proprio stile di vita. Oppure, perché magari considera quell’immobile estremamente conveniente dal punto di vista del prezzo, ma al contempo non ha ancora la possibilità economica di poterlo acquistare in maniera definitiva, quindi andrebbe in affitto in attesa di comprare la casa qualche anno più tardi.

Quali sono i costi?

In verità non esiste una regola precisa. Le due parti interessate possono liberamente accordarsi sull’ammontare delle rate mensili. In genere il canone viene stabilito sulla base più bassa della media del mercato immobiliare della zona. A quella cifra va poi aggiunta la quota extra che funge da anticipo per l’acquisto definitivo dell’immobile.