Permuta immobiliare: cos’è e come funziona

permuta immobiliare

Si deve cambiare casa per motivi di lavoro o perché la famiglia si è allargata ma al tempo stesso non si ha la disponibilità economica per trattare una compravendita? Una soluzione ci sarebbe: permutare casa. Ma cosa significa? Come si può fare? Quali sono i vantaggi ed i rischi di questa pratica? Proviamo a scoprirlo.

Innanzitutto, la permuta è una tipologia di contratto disciplinato dall’art. 1552 del codice civile, il quale ha per oggetto il trasferimento reciproco della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.

Per dirlo in maniera più semplice, attraverso la permuta immobiliare i proprietari si scambiano le rispettive abitazioni, trasferendo l’uno la proprietà all’altro e viceversa. Si tratta insomma di uno scambio bilaterale, ma uno scambio di tipo complesso visto che ha per oggetto dei beni immobili, e che quindi viene regolato da precise regole ed ha un suo iter burocratico da seguire per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli.

Case in permuta: differenza con la vendita e tipologie

Ad una casa in permuta si applicano le stesse norme previste per la vendita, come precisato anche dall’art. 1555 del codice civile. Nonostante questo però, c’è da precisare che i due contratti sono differenti: la permuta infatti è un contratto consensuale e non reale, ma ad effetti reali. Per farla breve, la differenza sostanziale riguarda il corrispettivo: nella vendita è previsto il pagamento di un prezzo in denaro; nella permuta appartamento questo pagamento risulta sostituito dal reciproco trasferimento della proprietà dell’immobile.

Ciò detto, la permuta di immobili non è sempre uguale ma sono presenti diverse tipologie. Ad esempio, se i contraenti ritengono che le loro abitazioni abbiano lo stesso valore, e che quindi sia sufficiente il semplice scambio senza ricorrere a corrispettivi in denaro, la permuta si definisce pura. Al contrario, nel momento in cui i due beni immobili considerati hanno un valore diverso, la permuta è con conguaglio. Cosa significa? Che lo scambio immobili deve essere accompagnato anche da un corrispettivo in denaro da parte del contraente che cede all’altro la proprietà della casa ritenuta di valore inferiore.

C’è poi un altro modo di classificare i diversi tipi di permuta, ovvero quello che tiene conto della tipologia dei contraenti. Ovvero: la permuta si dice diretta quando lo scambio avviene fra due privati. Quando invece non si tratta di una permuta immobiliare tra privati, ma di uno scambio che avviene tra un privato e un’azienda (es. un’impresa edile), si definisce permuta in conto vendita. C’è anche un terzo caso, quello in cui la permuta viene fatta da due soggetti giuridici titolari di partita IVA (es. due aziende). Si dice, infine, permuta indiretta quando l’operazione viene effettuata con due transazioni separate.

Permuta appartamento: quali sono i vantaggi e i rischi

Uno dei vantaggi è abbastanza intuitivo: con una permuta tra privati si ha la possibilità di cambiare casa senza dover investire somme importanti, come succede con la compravendita (dove il più delle volte serve fare un mutuo). Anche se la si guarda dal punto di vista delle imposte, l’operazione è conveniente: l’atto finale della permuta è unico e le spese notarili vengono divise tra i due contraenti (quando nella vendita, invece, in genere sono totalmente a carico dell’acquirente), oltre al fatto che si paga una sola imposta di registro.

A confermarlo è l’art. 1554 del codice civile, che spiega chiaramente come “salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”. Infine, quando entrambi i proprietari sono liberi da mutui ed eventuali ipoteche, lo scambio può avvenire senza alcuna difficoltà.

Permuta immobiliare: i rischi da non correre

Veniamo ai rischi. Innanzitutto, non bisogna sottovalutare che l’esito positivo dell’operazione è condizionato dall’incontro di volontà tra i due contraenti nel trovare il giusto accordo. La cosa è da sottolineare perché non è sempre facile riscontrare una coincidenza di interessi.

Ancor di più quando parliamo di permuta immobiliare con conguaglio: capita che uno dei due contraenti chieda all’altro una cifra troppo alta, a tal punto da far saltare l’accordo. Poi ci sono anche casi più difficili da affrontare: si pensi ad uno scambio dove uno dei due immobili è soggetto ad un mutuo, e magari questo è anche di tipo ipotecario. Per non correre rischi, bisognerebbe prima liberare la casa dal vincolo, versando tutte le rate che mancano alla banca che ha erogato il finanziamento.

Un’operazione non solo costosa ma che rischia anche di protrarre troppo a lungo i tempi. Ci sono, infine, i casi davvero estremi (ma non per questo poco frequenti): le due case in permuta sono entrambe soggette ad un mutuo. Una situazione scomoda da risolvere e che può avere due diversi risvolti: un primo caso può essere quello in cui il nuovo proprietario può scegliere di occuparsi del finanziamento e provvedere quindi all’estinzione delle rate rispettando il vecchio piano tariffario. La seconda strada percorribile è quella in cui i due contraenti decidono di stipulare un nuovo finanziamento che sostituisca il precedente.

Domande Frequenti – Permuta Immobiliare>

Come funziona la permuta immobiliare?

Attraverso la permuta immobiliare i proprietari si scambiano le rispettive abitazioni, trasferendo l’uno la proprietà all’altro e viceversa. Si tratta insomma di uno scambio bilaterale, ma uno scambio di tipo complesso visto che ha per oggetto dei beni immobili, e che quindi viene regolato da precise regole ed ha un suo iter burocratico da seguire per evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli.