Ipoteca giudiziale: come si richiede e come impatta sull’ acquisto immobiliare?

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L’ipoteca giudiziale è un tipo di garanzia tra debitore e creditore ma può coinvolge anche i mutui o gli acquisti immobiliari

L’ipoteca giudiziale è un tipo di garanzia a tutela di un creditore, si tratta di un’ipoteca che viene stabilità da un giudice (una volta sollecitato dal creditore) e che prevede l’individuazione di un immobile o di un bene sul quale il creditore potrà rifarsi se un certo debito o obbligazione non verrà ripagata nei tempi e modi stabiliti dalla legge. In questo caso è appunto il creditore che entrerà in possesso del bene sul quale è iscritta l’ipoteca.

Iscrizione ipoteca giudiziale: chi se ne occupa?

Se vi state domandando come si iscrive un’ipoteca giudiziale su un immobile, dovete sapere che la registrazione delle iscrizioni ipotecali viene effettuata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari del territorio in cui si trova l’immobile.
Per iscrivere un’ipoteca giudiziale occorrono la sentenza, o decreto ingiuntivo, dell’autorità giudiziaria e una nota di iscrizione da presentare alla Conservatoria. Quando sarà disponibile la documentazione necessaria la Conservatoria stessa pubblicherà l’ipoteca.

Infatti, l’ipoteca deve essere pubblicata e accessibile al pubblico: così che, se avvenisse una vendita di immobile gravato da ipoteca giudiziale, il compratore potrebbe esserne messo al corrente consultando i registri.

Costo e durata ipoteca giudiziale

L’iscrizione di un’ipoteca giudiziale ha un costo pari a un’imposta del 2% dell’importo dell’immobile, più la tassa ipotecaria e l’imposta di bollo.

L’iscrizione dell’ipoteca ha inoltre una durata: pari a 20 anni. L’ipoteca può essere rinnovata prima che siano scaduti i termini e tornare ad avere durata di altri 20 anni, ma attenzione: se non si rinnova prima di questa scadenza, si dovrà iscrivere un’ipoteca nuova sullo stesso bene.

Ipoteca giudiziale: può essere iscritta più di una?

Quello che differenzia l’ipoteca giudiziale da altri tipi di ipoteche è il fatto di essere legata a una sentenza o un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Inoltre ricordiamo che l’iscrizione di un’ipoteca non fa perdere al debitore la possibilità di godere del bene o dell’immobile su cui è iscritta e su uno stesso bene possono essere iscritte più ipoteche. In questo caso, le ipoteche sono accompagnate da dei gradi (1° grado, 2° grado…) attribuiti in ordine cronologico e indicanti la priorità di garanzia, cioè l’ordine che i creditori avranno per il diritto di rientrare del proprio credito: dunque per entrare in possesso della proprietà in caso di non pagamento.

Ipoteca giudiziale e mutui
Poniamo che abbiate avuto acceso un mutuo e iscritto un’ipoteca di 1° grado su un bene, successivamente vi rendete conto di aver bisogno di un altro finanziamento e vi chiedete se si può ottenere garantendo con una seconda ipoteca sullo stesso bene. Si tratterebbe di un mutuo detto integrativo, il valore massimo che può avere è dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca di 1° grado (un dato che vi servirà anche per conoscere l’ammontare dell’ipoteca di 2° grado e l’entità della rata).

Al di là della concreta fattibilità, questa scelta implica alcuni rischi per la banca, motivo per cui spesso gli istituti tendono a rifiutarne la richiesta.
Il miglior consiglio è quello di provare a richiedere il secondo finanziamento allo stesso istituto che ha concesso il primo, o di valutare altri tipi di mutui, come il mutuo chirografario: che non comporta alcun tipo di ipoteca.

Come cancellare l’ipoteca giudiziale

L’ipoteca può essere estinta o cancellata ma i due termini non hanno valore di sinonimi. Dato che l’ipoteca giudiziale è una garanzia per un credito, dall’estinzione di questo deriva l’estinzione anche dell’ipoteca.
Tuttavia, estinzione e cancellazione di ipoteca giudiziale non sono sovrapponibili: può infatti succedere che il debitore abbia saldato il suo debito, o la sua obbligazione, ma l’ipoteca non sia stata cancellata dai registri immobiliari della Conservatoria. Per evitare che si verifichi questa situazione è bene provvedere alla sua cancellazione per tempo.

Come accennavamo, la cancellazione può avvenire per estinzione dell’obbligazione, perimento del bene ipotecato, rinuncia (espressa in forma scritta) del creditore o vendita forzata del bene con ipotecata. In ultimo, occorrerà essere in possesso di un titolo idoneo alla cancellazione: un atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata) o una sentenza o provvedimento con i quali il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca.

Se avete dubbi potrete sempre consultare la vostra banca o un vostro legale, ma la buona notizia è sicuramente che questo tipo di provvedimento è pubblico, dunque se vi trovate dalla parte del compratore e state cercando una casa nuova, potrete sempre consultare i registri per sapere se su alcuni degli immobili che state valutando grava un’ipoteca.