Imposte acquisto prima casa, tra calcoli, agevolazioni e requisiti: cosa bisogna sapere

Nonostante crisi, pandemia e disoccupazioni, non troppo a sorpresa i principali investimenti fatti dagli italiani continuano a riguardare gli immobili. Un risultato favorito sicuramente dalle agevolazioni in tema di normative fiscali che riguardano soprattutto l’acquisto della prima casa.

Ma quali sono le imposte da versare per chi usufruisce dei benefici prima casa? Facciamo un primo quadro generale. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’imposta di registro ammonta al 2%, quella ipotecaria è fissa (50 euro), così come la catastale (sempre 50 euro). Se invece a vendere l’immobile è un’impresa soggetta ad Iva, le imposte prima casa sono le seguenti: imposta di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro a testa, e l’Iva è ridotta al 4%.

C’è da sapere che quando si compra la prima casa si pagano imposte ridotte sull’atto di acquisto al verificarsi di determinate condizioni. Vediamo quindi quando tali condizioni si verificano, che tipo di agevolazioni si possono sfruttare e quali sono i requisiti necessari.

Calcolo imposte acquisto casa ed agevolazioni: condizioni e numeri

Abbiamo detto, quindi, che le imposte da pagare risultano ridotte quando si tratta dell’acquisto della prima casa. Le stesse agevolazioni possono essere applicate alle pertinenze, anche se comprate con un atto separato rispetto a quello della compravendita della casa, appunto. Le agevolazioni però vengono applicate solo in determinati casi, che sono i seguenti (elencati e che saranno approfonditi più avanti):

  • Il fabbricato ha sede nel Comune dove l’acquirente lavora o ha la residenza;
  • Il fabbricato che si va a comprare rientra in specifiche categorie catastali;
  • L’acquirente presenta determinati requisiti;

Ma c’è anche un altro beneficio. Questo riguarda gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale, oltre agli atti esenzionali per gli adempimenti al catasto e nei registri immobiliari. Per farla breve, non sono previste spese per l’imposta di bollo, né tantomeno si devono pagare tributi catastali speciali o tasse ipotecarie.

Veniamo al calcolo in tema di imposte su acquisto prima casa. La prima cosa da tenere presente è che quando la vendita è soggetta ad Iva, la base imponibile per calcolare l’imposta sul valore aggiunto (che ammonta al 4%, come detto sopra) è caratterizzata dal prezzo della cessione. Le altre imposte invece ammontano a 200 euro. Quand’è che invece si applica il sistema prezzo-valore? Quando la compravendita non è sottoposta ad Iva. In questi casi il valore catastale si ottiene in questo modo: moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per 110.

Il sistema prezzo-valore si applica quando l’acquirente è privato ed il fabbricato è di uso abitativo. L’acquirente deve però farne esplicita richiesta di applicazione nell’atto di compravendita e le parti in causa devono sottoscrivere nello stesso il corrispettivo accordato. Quali sono i vantaggi sotto l’aspetto delle tasse d’acquisto casa? Chi compra in questo modo usufruisce di una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Tasse acquisto prima casa: quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni

Vediamo quindi quali sono i requisiti per pagare meno tasse sull’acquisto prima casa. Innanzitutto, la casa deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazione di tipo civile), A/3 (abitazione di tipo economico), A/4 (abitazione di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultra popolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazione in villini), A/11 (abitazione o alloggio tipico del luogo).

Al contrario, non sono previste agevolazioni sulle tasse da pagare su prima casa quando l’immobile rientra nelle categorie catastali: A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in ville) e A/9 (castello o palazzo di pregio artistico/storico). Infine, come anticipato, le agevolazioni si possono ottenere anche per l’acquisto di pertinenze classificate in questo modo al catasto: C/2 (magazzini e locali del deposito), C/6 (rimesse ed autorimesse), C/7 (tettoie).

Riguardo invece all’ubicazione dell’immobile: si è già detto che per pagare meno tasse per l’acquisto della prima casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente vive o lavora. E se si trova in un altro Comune? Il residente ha 18 mesi di tempo dall’acquisto per trasferire la residenza nello stesso Comune.

Imposte per acquisto prima casa: le agevolazioni si possono perdere

C’è da sapere che le agevolazioni sulle tasse riguardo l’acquisto della prima casa si possono anche perdere. In tal caso, le imposte sulla prima casa risparmiate vanno versate per intero (così come gli interessi), insieme ad una sanzione che ammonta al 30% delle stesse. Le agevolazioni si perdono nei seguenti casi: se si riscontrano dichiarazioni false nell’atto di acquisto; se l’abitazione acquistata si vende o si dona prima che siano passati 5 anni (a meno che, entro un anno, non si acquisti un nuovo immobile); se non si sta la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile entro i 18 mesi; se entro l’anno dall’acquisto di un nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto ed acquistato già tramite agevolazioni.