Il BONUS FACCIATE: tutto quello che c’è da sapere

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Prima parte.

Nel mondo del Real Estate, il Bonus Facciate rappresenta la grande novità del 2020: concettualmente è un’agevolazione molto semplice, visto che prevede la possibilità di detrarre il 90% del costo sostenuto nell’anno, senza limiti massimi di importo, per gli interventi sulle facciate degli edifici, ma che nella sua applicazione pratica non ha mancato di sollevare moltissimi dubbi interpre tativi.

Una prima parte di chiarimenti è arrivata dall’Agenzia delle Entrate con la circolare N° 2/E del 14/02/2020, alla luce della quale cerchiamo di riassumere in questo e nel prossimo intervento le modalità operative e i punti critici dell’agevolazione.

Iniziamo col dire che il bonus è erogato come detrazione dall’imposta sui redditi, e pertanto non ne beneficiano i soggetti che hanno redditi soggetti ad imposte so stitutive (come i forfettari) o a tassazione separata, e nemmeno ovviamente i c.d. incapienti, cioè coloro che hanno detrazioni che azzerano le imposte sul reddito. chi ne ha diritto Oltre ai privati, possono avere diritto al bonus anche i titolari di partita IVA (imprenditori individuali, esercenti arti o professioni, società di ogni tipo, enti) per immobili detenuti anche in regime di impresa.

Non beneficiano del Bonus i soggetti che hanno redditi soggetti ad imposte sostitutive o a tassazione separata e i c.d. Incapienti

Oltre ai privati, possono avere diritto al bonus anche i titolari di partita IVA per immobili detenuti anche in regime di impresa.

I beneficiari devono avere un titolo idoneo al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese, e più precisamente devono essere: – Proprietari, comproprietari , detentori di un diritto reale di godimento (usufrutto, abitazione, uso, diritto di superficie) – Titolari di un contratto di locazione, leasing, comodato registrato, ed avere in tal caso ottenuto il consenso scritto del proprietario alla esecuzione dei lavori: occorre fare attenzione a questo aspetto, perché la mancanza del valido titolo di detenzione REGISTRATO preclude il diritto al bonus, e non può essere sanata successivamente; – Familiari conviventi (la convivenza deve sussistere alla data di inizio dei lavori) del possessore o detentore dell’immobile, come elencati nell’art. 5 comma 5 del TUIR (coniuge, componenti dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), o anche conviventi di fatto ai sensi della Legge 76/2016. – Per i familiari, la detrazione spetta inoltre solo se i lavori riguardano l’immobile in cui sono conviventi (e non quindi su altri e diversi immobili, immobili locati o immobili strumentali). – Possono godere infine della agevolazione anche i promissari acquirenti dell’immobile oggetto di intervento, a condizione che ci sia un preliminare registrato, e coloro che eseguono gli interventi in proprio, ma limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati. (segue nel prossimo numero)

Gli interventi ammessi

 

Gli edifici su cui è possibile usufruire del bonus devono essere ubicati, dice la norma, nelle zone classificate A o B dal D.M. 2/4/1968 N° 1444, o in zone ad esse assimilabili ai sensi delle norme regionali e regolamenti comunali. Quella citata dalla legge è una suddivisione vetusta, spesso superata dai RUE e dai regolamenti comunali: la classificazione A e B riguarda a grandi linee le zone cittadine centrali e semicentrali, e questa è una delle criticità della norma: al momento, per stare tranquilli , occorre recarsi all’Ufficio Tecnico comunale e richiedere una certificazione; si tratta di un problema conosciuto e per il quale ci aspettiamo a breve un intervento che possa semplificare l’onere della prova per i contribuenti. Sicuramente sono esclusi gli interventi nelle aree periferiche delle città o nelle aree di espansione urbana o di nuovo insediamento.

Articolo a cura di Maurizio Metto Dottore Commercialista: info@studiometto.it

Pubblicato sul numero di marzo del periodico Immobili & Co.