Disdetta d’affitto: cosa devono fare locatore e inquilino?

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Disdetta affitto: come funziona
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Come funziona la disdetta dell’affitto? Che cosa cambia fra le procedure per l’inquilino e quelle per il locatore?

 

La disdetta d’affitto di un immobile, si tratti di un appartamento, un box, un locale commerciale o uno studio professionale deve seguire delle regole ben precise. Queste prescrizioni valgono sia per l’affittuario, o conduttore, che per il locatore che affitta le mura, e sono sancite dalla Legge n. 341 del 9 dicembre 1998.

Prima di vedere come funziona la disdetta del contratto di affitto anticipata sia nel caso dell’inquilino che del locatore è bene conoscere quali tipologie di contratti di locazione sono soggetti alla normativa di cui sopra:

  • contratti liberi, 4+4, ovvero quelle forme contrattuali in cui il canone può essere espressamente concordato mentre la durata non può essere inferiore ai 4 anni;
  • contratti concordati, dove sono previsti particolari canoni agevolati 3+2;
  • contratti transitori, quelli cioè pensati per gli studenti universitari o i lavoratori fuori sede, che possono quindi essere stipulati per un minimo di 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi;
  • contratti per gli immobili con destinazione d’uso commerciale, quindi quelli previsti per negozi, botteghe, studi, capannoni e simili, che hanno come durata contrattuale 6+6 anni e un canone di locazione che può essere liberamente determinato.

 

Come funziona la disdetta di affitto anticipata?

Come funziona?
Come funziona la disdetta anticipata?

La disdetta dell’affitto anticipata deve avvenire secondo le tempistiche e le modalità prestabilite. Per i locatori questo significa che la disdetta del contratto di affitto deve avvenire alla prima scadenza contrattuale, ossia al termine dei primi 3 anni, 4 anni o 6 anni (a seconda del tipo di contratto), e in presenza di determinate cause motivanti. In questo caso la disdetta dell’affitto dal locatore deve avvenire 6 mesi prima della scadenza, se il contratto di locazione è di tipo abitativo, e 12 mesi se invece è di tipo commerciale. Il diniego a rinnovare il contratto va inoltre inviato tramite raccomandata.

I casi in cui il locatore possa mandare la disdetta del contratto di affitto sono molto meno comuni rispetto a quando la disdetta anticipata viene inviata dall’inquilino. Anche nel caso in cui la disdetta venga inviata dal conduttore è necessario seguire una determinata procedura, che prevede la compilazione di un documento ad hoc da spedire con raccomandata con ricevuta di ritorno.

 

Disdetta dell’affitto dal locatore, come avviene?

Relativamente alla disdetta d’affitto da parte del proprietario dell’immobile, se il contratto è di tipo abitativo il locatore, per dare la disdetta anticipata, è tenuto a rispettare la scadenza del primo quadriennio, se si tratta di contratti liberi, o del primo triennio se invece si parla di contratti concordati.

Per disdire un contratto di locazione per uso commerciale, invece, il locatore deve specificare chiaramente le motivazioni della disdetta. Il proprietario può annunciare la fine anticipata del contratto basandosi su una delle ragioni che riprende la Legge n. 431, ovvero:

  • se vuole usare l’appartamento che ha dato in affitto come abitazione principale oppure come abitazione principale del coniuge, del figlio, dei genitori;
  • se vuole usare l’appartamento come sede di un’attività commerciale o professionale sua o di un parente;
  • se l’appartamento è gravemente danneggiato e deve subire pesanti interventi di ristrutturazione/ricostruzione;
  • se vuole vendere la casa che ha dato in affitto.

Per ciascuno di questi casi deve essere inviata la lettera di disdetta del contratto di affitto con sei mesi di anticipo e usando la raccomandata con ricevuta di ritorno.

 

Modulo della disdetta di affitto da parte dell’inquilino, quale usare?

Moduli da usare
Quale modulo usare

La disdetta del contratto di affitto da parte del conduttore prevede che il recesso anticipato del contratto sia fatto con un termine minimo di preavviso. Inoltre, per scindere il legame con il locatore è necessario utilizzare un documento di natura cartacea, come la lettera di disdetta dell’affitto, che deve essere mandata obbligatoriamente con raccomandata con ricevuta di ritorno, via posta elettronica certificata (PEC) al proprietario delle mura.

La lettera di disdetta dell’affitto deve contenere:

  • dati anagrafici dell’inquilino;
  • richiesta di recesso del contratto di affitto con i dati relativi alla sua registrazione;
  • motivazioni della richiesta;
  • tempistiche in cui l’immobile verrà liberato.

Il modello di disdetta dell’affitto sopra indicato si ripropone per il caso di mancato rinnovo del contratto di affitto per locazioni di tipo abitativo, per cui è necessario inviare il modulo di disdetta dell’affitto con sei mesi di anticipo. In questo caso l’inquilino può inviare la disdetta in qualsiasi momento e può darla anche al termine naturale del contratto.

Quando si parla della disdetta del contratto di affitto per una locazione commerciale, invece, l’inquilino non deve specificare al proprietario le motivazioni dell’annullamento del contratto, a meno che quest’ultimo non le richieda esplicitamente. Il preavviso è di 12 mesi per le locazioni commerciali semplici, mentre di 18 mesi per i contratti relativi ad alberghi.

Per i contratti di natura transitoria l’inquilino ha invece l’obbligo di comunicare al proprietario la disdetta con un anticipo di 3 mesi. Quando il contratto viene reciso con anticipo dall’inquilino sia quest’ultimo che il locatore sono obbligati a versare la tassa di registro per la risoluzione anticipata.

Adesso che sai quali sono tutte le regole per la disdetta d’affitto non ti resta altro da fare che cercare la tua prossima casa in affitto su Immobli Ovunque!