Contratto di locazione ad uso abitativo: guida agli affitti residenziali
Il contratto di locazione ad uso abitativo è una tipologia di contratto con il quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile con finalità abitative.
Se hai intenzione di affittare la tua casa e stai cercando un locatario, ma non sai come muoverti non preoccuparti. In quest’articolo saremo per te una guida alle tipologie di locazione ad uso abitativo, al fine di chiarirti le idee.
Cosa vuol dire affitto residenziale?
Il contratto di locazione residenziale è un accordo stipulato tra locatore, che mette a disposizione un alloggio e il locatario, che può goderne versando una somma che viene pattuita e impegnandosi a restituirlo alla scadenza che viene prevista.
Contratto di locazione ad uso abitativo
La legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e nelle parti non abrogate nella legge 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7) contiene la disciplina delle locazioni ad uso abitativo.
La normativa ha l’obiettivo di regolare i rapporti tra le parti coinvolte, impegnate da una parte a lasciare libero un immobile e a garantire il godimento e versare un canone periodico al proprietario o sublocatore.
Forma della locazione ad uso abitativo
L’ultimo comma dell’articolo 1 della legge n. 431/1998 prescrive la forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a seguito della sua entrata in vigore. Per i contratti perfezionatisi in precedenza la forma scritta è utile sul piano probatorio. Le parti del contratto possono essere persone fisiche e giuridiche.
Immobili esclusi dal contratto di locazione
Dalle locazioni ad uso abitativo vengono escluse alcune categorie di immobili che sono:
- Gli alloggi locati per finalità turistica.
- Gli immobili “vincolati” o immobili “di lusso”.
- A determinate condizioni e limitatamente ad alcuni articoli di legge, i contratti c.d. “transitori”.
In tutti questi casi sarà operativa la disciplina codicistica inerente ai contratti di locazione, in combinato disposto con singole previsioni legislative specifiche. Anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono sottoposti a normative speciali regionali e nazionali.
Tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo
Esistono varie tipologie di contratto ad uso abitativo, vediamo nel dettaglio quali sono.
Contratto di locazione a canone libero
I contratti di locazione possono anche essere a canone libero, ovvero i contraenti sono liberi di determinare l’ammontare del corrispettivo della locazione, le modalità di pagamento e altre tipologie di contratto.
Sono invece stabilite dalla legge le modalità di rinnovo, la possibilità di recesso e la determinazione della durata minima, ad esempio 4+4.
Contratto di locazione a canone concordato
Esiste anche una tipologia di contratto di locazione chiamata a canone concordato. Ciò implica un corrispettivo fissato tra un minimo ed un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori. La durata minima del contratto è stabilita dalla legge (3+2).
Questa tipologia di contratto non ha avuto particolare successo, trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e nel D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017. Le parti possono stipulare contratti di locazione definendo quello che è il valore del canone, la durata e le condizioni contrattuali. Ciò sulla base di quanto stabilito definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori che provvedono alla definizione di contratti-tipo.
I contratti possono essere stipulati in relazione alle abitazioni situate in tutti i Comuni d’Italia. Inoltre l’aumento del canone può avvenire in misura non superiore al 75% della variazione Istat (art. 1 c. 9 D.M. 16 gennaio 2017). Inoltre non possono avere una durata inferiore ai 3 anni. Alla prima scadenza del contratto, dove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo.
Il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, ad eccezione della disdetta nei casi previsti dalla legge. Alla scadenza del periodo di proroga biennale entrambe le parti hanno diritto ad attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto.
Il tutto dando comunicazione della propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Laddove non ci sia una comunicazione, allora il contratto viene rinnovato secondo le stesse condizioni.
Gli affitti a canone concordato si suddividono in: ordinari, a studenti universitari e transitori. Vediamo nel dettaglio un approfondimento di questi.
Contratto di locazione abitativo ordinario
Nel caso di contratto di locazione abitativo ordinario la durata minima è di quattro anni e alla scadenza vengono rinnovati almeno per altri quattro anni. A partire dalla seconda scadenza, in mancata comunicazione almeno sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Contratto di locazione ad uso transitorio
I contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria hanno una durata inferiore rispetto agli contratti prima citati, proprio come si deduce dal nome. Ciò per far fronte alle esigenze delle parti, che intendono stipulare un contratto di locazione limitato ad un preciso lasso di tempo. Un classico esempio di questa forma di contratto è la locazione a studenti universitari.
Contratto di locazione ad uso abitativo convenzionato
I contratti convenzionati sono quelli stipulati sulla base degli accordi raggiunti tra le organizzazioni rappresentative dalle proprietà edilizia e dei conduttori. Le parti possono discostarsi dalla durata e dal canone previsti dalla disciplina ordinaria. Il contratto viene rinnovato alla scadenza, se non viene data nessuna comunicazione.
Tabella riassuntiva delle tipologie di contratto
Ecco una tabella riassuntiva dei contratti: tipologia di canone e durata
| Affitti a canone libero | Canone concordato: ordinari | Canone concordato: a studenti universitari | Canone concordato: transitori |
| 4+4 anni di rinnovo automatico, tranne casi particolari | 3 anni+ 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari | Da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) | Da 1 a 18 mesi |
| Liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti | Tetto massimo stabilito in accordi territoriali | Tetto massimo stabilito in accordi territoriali | Tetto massimo stabilito in accordi territoriali o d.m. fino al 20% superiore al canone concordato |
La registrazione dei contratti di affitto
Tutti i contratti di affitto necessitano di una registrazione. È obbligatorio, ad eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l’intero anno, registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso.
Nel caso in cui non venga fatta quest’operazione, il contratto per quanto sia in regola per tutti risulterà nullo.
Recesso del conduttore dalla locazione ad uso abitativo
Dopo la seconda scadenza del contratto il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone il giusto preavviso di sei mesi tramite lettera raccomandata.
Può recedere in un periodo solo nel caso ci siano delle motivazioni valide. Ciò è stato espressamente stabilito dalla Corte di Cassazione stabilendo che gravi motivi sono quei “fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso”.
Ad esempio un grave motivo potrebbe essere un immediato cambio di residenza per motivi di lavoro o familiari. Le due parti possono concordare differente modalità di recesso del conduttore, a lui favorevoli medianti l’inserimento di clausola contrattuale.
Inadempimento del conduttore
Nel caso in cui il conduttore non sia adempiente al pagamento del canone periodico entro venti giorni dalla scadenza o non liquidi gli oneri accessori quando il loro importo sia pari a due mensilità di canone periodi, il locatore è legittimato a richiedere la soluzione del contratto ex art. 1455 codice civile.
Disdetta del locatore dalla locazione a uso abitativo
La disdetta da parte del locatore può essere data solo a partire dalla prima scadenza e solamente in questi casi che sono previsti dalla legge:
- Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune.
- Quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale del coniuge, figli, parenti o genitori.
- Quando il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità.
- Quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
- Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo.
- Quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, trattandosi di un immobile situato all’ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge. Per eseguirle è indispensabile sgomberare l’immobile stesso.
- Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia proprietà di altri immobili a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In questo caso viene riconosciuto il diritto di prelazione.
Prelazione in caso di alienazione dell’immobile
Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri a uso abitativo oltre a quello che abbia adibito a propria abitazione, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile locato.
Il locatore deve notificare la sua decisione al conduttore, specificando nella comunicazione il presso, le condizioni e le tempistiche di vendita. Invece il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro massimo sessanta giorni dalla notificazione. La condizione essenziale è che il locatore accetti totalmente le condizioni proposte dal proprietario.
Nel caso in cui l’immobile sia locato a più persone il diritto di prelazione deve essere congiuntamente, salvo facoltà di rinuncia di ciascuno. Se il locatore non rispetta l’obbligo di notifica o vende l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello che è stato dichiarato dal conduttore. Quest’ultimo ha la facoltà di riscattare l’immobile acquistato entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà proporre opposizione al riscatto.
Sublocazione e cessione del contratto di locazione a uso abitativo
Contrariamente ai contratti di locazione di natura commerciale per la locazione abitativa vige il divieto di sublocare totalmente la casa oltre a quello di cedere a terzi il contratto senza che ci sia il consenso da parte del locatore.
La sublocazione parziale è concessa solo a patto che il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata inviata con congruo preavviso nella quale devono essere indicati il subconduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani della stessa interessati.
Conclusioni
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