Contratto di locazione commerciale: quando scade e come funziona

contratto di locazione commerciale

Quando si applica il contratto di locazione commerciale

I contratti di affitto si differenziano per l’uso specifico che viene fatto dell’immobile. Non potrai né ricevere né concedere un bene di tipo abitativo per fare attività commerciale e non potrà accadere nemmeno il contrario.

La locazione commerciale riguarda il godimento dei beni per finalità economiche, che si tratti di lavoro autonomo oppure imprenditoriale.

Fanno eccezione le cosiddette grandi locazioni, ovvero gli accordi con elevati canoni di locazione che superano 250.000 euro.

Rientrano dunque nella tipologia commerciale le attività industriali, artigianali, turistiche, professionali. Anche le pertinenze come i magazzini, le cantine e i garage vengono disciplinati dalle medesime norme purché collegate alla funzione dell’immobile commerciale.

Cosa deve contenere il regolamento contrattuale

Il locatore per prima cosa deve obbligatoriamente consegnare l’APE al conduttore, ossia l’attestato di prestazione energetica.

Ci sono poi elementi che dovrai inserire per legge nel contratto e altri che sono invece facoltativi. Dovranno essere riportate:

  • generalità di tutti i contraenti
  • indirizzo
  • numero di vani
  • eventuali pertinenze
  • dati catastali completi
  • durata del contratto e importo del canone

Tra le condizioni aggiuntive può essere specificata la modalità dei pagamenti ma non vanno in alcun modo inserite clausole che contravvengono alle norme vigenti, pena la nullità delle stesse.

Entro 30 giorni dalla stipula dovrai provvedere a registrarlo all’Agenzia delle Entrate ed entrambe le parti saranno obbligate a corrispondere l’imposta di registro.

Quando scade il contratto di locazione commerciale

Spesso accade che si voglia regolamentare con un accordo una materia che in realtà deve funzionare come dice la legge.

Prevedere una durata inferiore ai 6 anni, per esempio, sarebbe una clausola nulla per l’affitto commerciale, esattamente come sarebbe nullo scrivere che il contratto si interrompe in caso di vendita dell’immobile.
La questione strettamente legata alla durata del contratto commerciale va definita in base all’uso a cui viene adibito il fondo. È fissato a 9 anni il termine minimo di scadenza per le strutture alberghiere e 6 anni per tutti gli altri settori.
In realtà ci sarebbe anche l’eccezione degli immobili che rientrano nell’ambito del carattere transitorio. Questa deroga però non si riferisce solo alla determinazione temporale dell’attività che viene svolta all’interno dei locali.

Pertanto potrai considerare il carattere transitorio solo per manifestazioni culturali e sportive, ricorrenze religiose o altre situazioni realmente effimere. Attenzione però ai rinnovi, come ampiamente spiegato nel paragrafo successivo.

Quante volte si può prorogare e cosa vuol dire contratto affitto 6 + 6?

Il contratto di locazione commerciale ha durata 6+6. Questa definizione significa che trascorsi i primi 6 anni il locatore può decidere di dare disdetta solo per alcuni motivi, che però sono solo quelli strettamente determinati dalla legge.

Alla seconda scadenza e a quella successiva invece può dare liberamente disdetta senza alcun obbligo di specificarne la motivazione.
Al di là di quelli che sono i vincoli contrattuali, prima della scadenza è opportuno fare adeguate valutazioni e prendersi un po’ di tempo per riflettere, senza arrivare troppo a ridosso dei termini rischiando di aprire contenziosi dovuti a incomprensioni o interessi contrastanti.

La miglior cosa è che ci sia un accordo tra le due parti e che entrambe risultino soddisfatte: il locatore percepisce regolarmente gli affitti ed è ben felice di rinnovare; l’inquilino mantiene in ordine i locali, curandone la pulizia e il decoro.

Trascorsi 12 anni è possibile rinnovare per altri 6 anni, alle medesime condizioni oppure rivedendo i dettagli e perfezionando un nuovo contratto.

Cosa fare quando scade il contratto di locazione commerciale?

Non devi in alcun modo confondere la prima scadenza con le successive poiché sono previste modalità di rinnovo e disdetta completamente diverse.

La prima scadenza arriva dopo 6 anni (9 per i fondi destinati a strutture alberghiere).
In questo caso c’è un rinnovo automatico del contratto per altri 6 anni.
Ci sono alcuni condizioni che ne impediscono il prolungamento: il conduttore che recede o il locatore fa valere le eccezioni previste dalla legge.
Quali sono le condizioni che permettono di non rinnovare un contratto alla prima scadenza? Per comprendere meglio la risposta occorre suddividerla in base alla posizione contrattuale.

L’inquilino
Invia la disdetta con un preavviso di 6 mesi indicando i motivi stabiliti nel contratto per il rilascio. Al termine del tempo indicato cessano gli effetti della locazione e l’immobile torna in possesso del proprietario.

Alla successiva scadenza con preavviso di 12 mesi l’inquilino può liberamente comunicare che non intende procedere al rinnovo e una volta terminato il periodo riconsegna le chiavi.

L’inquilino può anche proporre nuove condizioni che il proprietario ha 60 giorni per accettare. In caso di rifiuto o mancata risposta la locazione cessa. Se invece nessuno dei due si fa sentire il contratto di locazione si intende ugualmente rinnovato per altri 6 anni.

Il proprietario

gravi motivi per il rifiuto del rinnovo alla scadenza dei primi 6 anni da parte del proprietario (con preavviso scritto di almeno 12 mesi) sono essenzialmente due: deve urgentemente realizzare lavori di grande importanza che ne impediscono l’utilizzo oppure ha bisogno dell’immobile.

In questo caso ha facoltà di non prorogare la locazione purché lo trasformi in abitazione o attività commerciale per sé, per il coniuge o per i parenti in linea retta fino al secondo grado. I lavori per l’esercizio della nuova attività devono iniziare entro 6 mesi dalla consegna.