Compravendita immobiliare tra privati, iter completo e insidie: cosa c’è da sapere

compravendita immobiliare tra privati

L’Italia risulta uno dei Paesi europei con il più alto tasso di proprietari di casa senza mutuo attivo. A dirlo è una ricerca Eurostat datata 2018, a conferma di quanto gli italiani considerino una priorità il fatto di possedere l’immobile in cui vivono piuttosto che starci in affitto.

L’acquisto di una casa però nasconde spesso delle insidie. Ancor di più se si prende in considerazione la compravendita di un immobile tra privati. Di seguito si proverà a percorrere l’iter abituale da effettuare prima di acquistare un immobile da un privato.

Cosa fare prima di comprare casa da un privato: le verifiche ai documenti

Il primo passo, che dovrebbe precedere anche la semplice manifestazione d’interesse verso un immobile, è la verifica dei documenti. Nella fattispecie, è consigliato verificare i dati catastali, ottenere informazioni sull’immobile e capire chi è il legittimo proprietario, oltre ad informarsi su cosa dovesse accadere ad un’eventuale firma di un contratto preliminare tra privati.

Compromesso di vendita immobiliare fra privati: cos’è e perché è importante

Il contratto, appunto. Questo viene definito anche compromesso ed è l’accordo tra il compratore ed il venditore, attraverso il quale ci si impegna a stipulare, in secondo momento, un definitivo contratto di compravendita tra privati. Nel corso del compromesso talvolta è richiesta una caparra, anche se fino alla stipula definitiva del contratto di compravendita vero e proprio, il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile non avviene. Il compromesso di acquisto immobiliare tra privati viene fatto per diversi motivi: a volte serve all’acquirente per la richiesta di un mutuo, altre volte al venditore che deve ancora completare il trasferimento in un’altra abitazione.

Ovviamente il contratto preliminare di compravendita fra privati, per essere valido, deve essere redatto in forma scritta, secondo scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Questo deve essere poi registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni invece se stipulato con atto notarile (a cura del notaio). Essendo un contratto, non mancano ovviamente le imposte da pagare. La prima è quella di registro, che ammonta a 200 euro. Poi c’è l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate, o 155 euro in caso di scrittura privata autenticata o atto pubblico. Infine, in caso di pagamento, si aggiunge l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatorie e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Particolare menzione per la trascrizione del contratto preliminare di vendita. Come già spiegato, il compromesso non presuppone un trasferimento di proprietà dell’immobile. Ergo, dopo la firma, il proprietario può potenzialmente decidere di vendere ad un terzo.

La legge, per mettere l’acquirente in condizione di non ritrovarsi in situazione spiacevoli, dà quindi la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di acquisto tra privati nei registri immobiliari. La trascrizione però ha un costo e rende necessario che l’atto sia stipulato dal notaio.

Una volta gestito il compromesso di vendita tra privati, si passa alla seconda fase: quella della proposta d’acquisto.

Compravendita immobiliare tra privati: tra proposta d’acquisto, imposte e rogito notarile

La proposta d’acquisto, dal momento in cui avviene la sottoscrizione, impegna la parte acquirente per il periodo stabilito. C’è da sottolineare, appunto, che questa non è vincolante per il venditore, come in parte già spiegato in precedenza. Una volta scaduto il termine di validità questa diventa inefficace se il venditore non l’ha accettata: da allora l’acquirente (o aspirante tale) non ha più alcun obbligo.

In caso di esito positivo, si passa all’atto conclusivo di compravendita immobiliare tra privati: il rogito notarile. Questo “ufficializza” il trasferimento di proprietà dell’immobile al soggetto acquirente. A scegliere il notaio è in genere proprio l’acquirente (a cui vengono affidate anche le spese).

Veniamo alle imposte. Queste vengono versate dal notaio proprio nel momento in cui viene registrato l’atto. Ecco quali bisogna pagare in caso di acquisto di una casa da privati:

  • Imposta di registro proporzionale: ammonta al 9%, con una cifra minima di 1000 euro (salvo casi particolari);
  • Imposta ipotecaria: è fissa ed ammonta a 50 euro;
  • Imposta catastale: anche questa è fissa ed ammonta sempre a 50 euro.

Nell’atto di vendita immobiliare fra privati, inoltre, va indicato anche il valore dell’immobile. Se quest’ultimo viene occultato, le imposte da pagare vengono calcolato su quanto pattuito e non sul valore catastale. Alla cifra si aggiunge una sanzione che va dal 50% al 100% della differenza tra imposta dovuta e già applicata. In tal nel 2006 è stato introdotto dallo Stato il sistema cosiddetto “prezzo-valore”. Questo permette di tassare il trasferimento dell’immobile basandosi sul valore catastale e non sul corrispettivo pattuito nell’atto. Il valore catastale può essere calcolato anche autonomamente, moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120. Ergo, rendita catastale moltiplicato per 1,05 moltiplicato per 120.