Cambio destinazione d’uso: come farla e quanto costa

cambio destinazione casa

Si sta considerando di trasformare un magazzino in una zona abitata? Allora vediamo cosa è necessario sapere prima di procedere a modificare il tipo di destinazione d’uso.

Si parla di cambio destinazione d’uso quando si vuole appunto far attuare ad un immobile un passaggio a diversa finalità d’utilizzo rispetto a quella originaria per cui era stato progettato.

Le destinazioni d’uso delle costruzioni sono definite secondo le seguenti categorie omogenee:

  • residenziale: residenze singole o collettive quando l’uso principale è di tipo abitativo;
  • turistico / ricettiva: comprende, tra gli altri alberghi, ostelli e campeggi;
  • produttiva e direzionale: in cui ogni attività è connessa alla produzione di beni o servizi, quindi, ad esempio, vi rientrano le industrie, gli uffici privati, gli studi professionali e le sedi di società che forniscono servizi;
  • commerciale: locali destinati alla vendita all’ingrosso o al dettaglio, sia piccoli negozi che grande distribuzione, oltre alle attività dei ristoranti e bar;
  • rurale: legata alla produzione agraria, all’allevamento e forestazione ma anche a serre e agriturismi.

Si noti che un’unità può includere più destinazioni d’uso ma essa apparterrà comunque alla categoria in cui è prevalente un utilizzo rispetto ad un altro per superficie utile.

Nel 2014, il decreto Sblocca Italia ha semplificato e aggiornato la normativa di riferimento circa la destinazione d’uso, ovvero l’art. 23ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).

Il cambio d’uso può avvenire con o senza l’esecuzione di opere edilizie interne. Quindi se dobbiamo, ad esempio, passare una struttura adibita a deposito in un’unità abitativa, dovremo necessariamente effettuare più lavori interni rispetto a se dovessimo invece adeguare un ufficio in abitazione. Gli interventi edilizi possono essere poi definiti di nuova costruzione, manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia.

Quando è ammesso il cambio destinazione

Premesso che prima di ogni intervento strutturale bisogna sempre tener presente ciò che è riportato sul Piano Regolatore Generale, esistono delle circostanze in cui il cambio di destinazione è consentito.

Il primo caso riguarda se si resta all’interno della stessa categoria, non si ha un cambiamento di tipo rilevante, quando non accompagnato da opere edili è sempre permesso, e sarà oggetto di specifica comunicazione al Sindaco.

Oppure se, vivendo all’interno di un condominio, si ha ricevuto l’approvazione all’unanimità dai condomini (condizione fondamentale) al cambio.

A seconda di quanto stabilito dal regolamento locale, il cambio è ammesso inoltre se l’immobile rispetta le disposizioni in materia di misure minime di superficie, le prescrizioni di carattere igienicosanitarie ed il rapporto tra superfici finestrate e locale (rapporti aeroilluminanti).

Infine, si può mutare l’uso nell’eventualità in cui non sussistano limitazioni territoriali, specificate nel PGR, nel Piano Strutturale o nel Regolamento urbanistico, relative a particolari interventi a livello impiantistico.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione

Tra i costi relativi al cambiamento di destinazione il primo da considerare riguarda i cosiddetti oneri di urbanizzazione da corrispondere poiché, passando da una categoria ad un’altra, va associato un diverso carico urbanistico (impiego di risorse strutturali o spaziali, nel caso dei parcheggi).

Questi oneri vanno obbligatoriamente versati al Comune, anche nel caso in cui non siano state svolte opere interne. Andrà pagata la differenza tra quanto bisogna corrispondere per la nuova categoria e ciò che è già stato pagato per la precedente destinazione, a meno che il carico urbanistico risultante non sia minore della vecchia destinazione: in tal caso il cambio diventa gratuito.

In media e a seconda del comune di appartenenza, si può calcolare che gli oneri di urbanizzazione, i parcheggi ed i diritti di segreteria ammontano a circa 1.000 Euro ogni 10 mq.

Costi del cambio destinazione d’uso

Le altre spese, che risultano anche essere le più cospicue, interessano gli interventi edili (tra cui quelli riguardanti l’impiantistica – detraibile fino all’80% – o, in generale, la regolarizzazione delle misure di superficie minime) e le parcelle dei professionisti, che cambiano se il lavoro interessa le pratiche urbanistiche e catastali o anche quelle degli impianti.

Per concludere, il costo degli interventi edili per cambio di destinazione d’uso può essere detratto tramite i bonus dell’Agenzia delle Entrate.

Domande Frequenti – Cambio Destinazione d’Uso

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso?

Tra i costi relativi al cambiamento di destinazione il primo da considerare riguarda i cosiddetti oneri di urbanizzazione da corrispondere poiché, passando da una categoria ad un’altra, va associato un diverso carico urbanistico. In media e a seconda del comune di appartenenza, si può calcolare che gli oneri di urbanizzazione, i parcheggi ed i diritti di segreteria ammontano a circa 1.000 Euro ogni 10 mq.

Come cambiare destinazione d’uso immobile?

Il cambio d’uso può avvenire con o senza l’esecuzione di opere edilizie interne. Quindi se dobbiamo, ad esempio, passare una struttura adibita a deposito in un’unità abitativa, dovremo necessariamente effettuare più lavori interni rispetto a se dovessimo invece adeguare un ufficio in abitazione. Gli interventi edilizi possono essere poi definiti di nuova costruzione, manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia.