Calcolo IMU seconda casa: tra leggi e agevolazioni

calcolo IMU seconda casa

Il termine “seconda casa” viene utilizzato per indicare una qualsiasi abitazione che, con annesse pertinenze, non risulti adibita ad abitazione principale. A rientrare nella categoria di seconda casa sono tutti quegli immobili che vengono acquistati a scopo di investimento (ad es. quelli che poi vengono affittati), così come gli immobili sfitti e non occupati, le case utilizzate nei periodi di vacanza o, più in generale, quegli immobili in cui il proprietario non risiede anagraficamente insieme al proprio nucleo familiare.

In materia di IMU, vengono considerate seconde case tutte quelle abitazioni per le quali la normativa IMU non riconosce le agevolazioni della prima casa come le detrazioni d’imposta o l’aliquota ridotta. Allo stesso modo l’ICI, eliminata per la prima casa, viene ancora pagata per le seconde case. Ciò detto, prima di capire nel dettaglio quanto costa l’IMU seconda casa, è bene approfondire il tema dell’aliquota IMU.

A quanto ammonta l’aliquota IMU?

Per le abitazioni secondarie (e relative pertinenze) l’aliquota IMU ammonta normalmente al 7,6 per mille. I Comuni, tuttavia, hanno la facoltà di decidere in maniera autonoma di aumentare o diminuire l’aliquota base del 3 per mille. Ma non è tutto: l’aliquota può cambiare in base ad una serie di altri fattori che si analizzano di seguito.

Dalle agevolazioni all’inagibilità: come può cambiare l’aliquota?

Per fare un esempio, il Comune può decidere di ridurre l’aliquota IMU per quegli immobili che risultano affittati fino ad una soglia minima che attualmente è pari a quella della prima casa.

A dirlo è l’Art. 13, comma 9 del D.L. 201/2011, il quale recita: “I comuni possono ulteriormente ridurre l’aliquota di base fino allo 4 per mille nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 43 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986, ovvero nel caso di immobili posseduti dai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società, ovvero nel caso di immobili locati”.

Le agevolazioni possono essere concesse anche alle imprese edili, come stabilito dal comma 9-bis, approvato ad aprile 2012: “I comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 3,8 per mille per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori”.

A disciplinare ulteriormente il calcolo dell’IMU seconde case è il comma 3 dello stesso articolo, che riguarda le abitazioni rimaste inagibili nel periodo soggetto ad imposta, così come per quelle considerate di interesse storico e/o artistico. Ecco quanto si legge: “La base imponibile è ridotta del 50%:

a) per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente.

Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione”.

Ma non è tutto: in tema di IMU seconda casa sono arrivate altre novità con la Legge di Stabilità del 2016.

Come si calcola l’IMU per la seconda casa: i parametri

Fatte quindi tutte le dovute premesse, ecco quali sono i parametri utilizzati per calcolare l’IMU seconda casa:

  1. Individuazione della rendita catastale;
  2. Rivalutazione del 5% della rendita;
  3. Calcolo del valore catastale aumentato del 60%;
  4. Calcolo dell’imposta lorda (insieme all’aliquota prevista dal proprio Comune*).

*Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti Accordi ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, si fa riferimento all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo, di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione (D. M. 14 luglio 2004 Articolo 1, Comma 2).

Canoni concordati e cooperative: ecco chi può ridurre o non pagare l’IMU per la seconda casa

Tra le varie agevolazioni in tema di IMU per seconde case portate in dote dalla Legge di Stabilità del 2016 (L. n. 208/2015), c’è quella c’è riguarda le abitazioni concesse in comodato d’uso. La legge sopracitata ha stabilito infatti che, per gli immobili concessi in comodato come abitazioni principali a parenti entro il primo grado di parentela (vale a dire, figli o genitori), c’è una riduzione del 50% della base imponibile.

Ma non è tutto: per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (L. 9 dicembre 1998, n. 431) il calcolo dell’IMU seconda casa si ottiene applicando l’aliquota comunale con una riduzione del 75%. Infine, sono esenti dal pagamento dell’IMU seconda casa tutti quegli immobili appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa destinati agli studenti universitari che risultano soci assegnatari, anche non residenti.

Domande Frequenti – Calcolo IMU Seconda Casa

A quanto ammonta l’aliquota IMU?

Per le abitazioni secondarie (e relative pertinenze) l’aliquota IMU ammonta normalmente al 7,6 per mille. I Comuni, tuttavia, hanno la facoltà di decidere in maniera autonoma di aumentare o diminuire l’aliquota base del 3 per mille.

Come può cambiare l’aliquota?

Il Comune può decidere di ridurre l’aliquota IMU per quegli immobili che risultano affittati fino ad una soglia minima che attualmente è pari a quella della prima casa.

Come si calcola l’IMU per la seconda casa?

Ecco quali sono i parametri utilizzati per calcolare l’IMU seconda casa:

Individuazione della rendita catastale;
Rivalutazione del 5% della rendita;
Calcolo del valore catastale aumentato del 60%;
Calcolo dell’imposta lorda (insieme all’aliquota prevista dal proprio Comune).