Annullare preliminare di compravendita: quando e come farlo

Quando si vuole comprare un immobile uno dei passaggi più importanti consiste nella stipula del contratto preliminare di compravendita. Trattasi di un contratto in cui le due parti coinvolte (venditore ed acquirente) si obbligano in maniera reciproca a stipulare, in un momento successivo, l’atto definitivo. Parliamo insomma di una fase già abbastanza avanzata in tema di trattative per la compravendita, siccome gli interessati hanno già messo nero su bianco l’accordo raggiunto.

Può capitare però che, a causa dei motivi più disparati, qualcuno decida improvvisamente di tirarsi indietro, non manifestando più interesse a vendere o a comprare la casa oggetto delle trattative. Proprio in momenti come questi (più frequenti di quanto si possa credere), viene da chiedersi: ma si può annullare un preliminare di compravendita? Se sì, quando e soprattutto come? Cosa dicono le norme in merito? In questa piccola guida proviamo a rispondere a tutte queste domande.

Come annullare un preliminare di compravendita: accordi verbali e stipule viziose

Prima di capire nel dettaglio come annullare un contratto preliminare di compravendita, è giusto darne una definizione migliore. Secondo quanto già accennato sopra, si tratta di un accordo in cui le parti coinvolte in questa compravendita immobiliare si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito. Detto in parole più semplici, con il contratto preliminare ci si obbliga a dare il proprio consenso alla firma di quello che sarà il contratto definitivo, indicato in genere nello stesso preliminare.

A tal proposito è importante sapere che una delle prime condizioni necessarie consiste nel fatto che il contratto debba essere redatto in forma scritta. Può sembrare scontato, ma in caso di accordo preliminare preso dalle parti solo in via verbale (e quindi informale) il tutto deve ritenersi nullo, con nessun obbligo tra o effetto sui contraenti. Ma questa è l’unica condizione possibile per annullare un preliminare di compravendita? Assolutamente no. Pur tenendo presente che il compromesso è già di per sé di natura vincolante e che quindi non dovrebbe essere stipulato con superficialità, ci sono altri casi in cui può effettivamente essere annullato.

L’annullamento dell’atto però può avvenire, in genere, solo per motivazioni valide. Guardando le norme a riguardo, ci si rende conto che l’annullamento di un preliminare di compravendita immobiliare può avvenire quando la stipula stessa è avvenuta in modo vizioso. Nella fattispecie, un preliminare è da ritenersi vizioso quando si riscontrano i seguenti casi:

  • È stato stipulato infrangendo i termini di legge (dolo);
  • È stato stipulato per errore o incapacità delle parti coinvolte;
  • È stato stipulato a seguito o nel corso di una violenza fisica o psicologica;
  • È stato stipulato sotto forma di raggiro.

Annullamento contratto preliminare di compravendita: rescissioni e ritardi

Ma ci sono anche altre modalità per ottenere l’annullamento del contratto preliminare di compravendita. Una delle più comode consiste nel prendere un accordo in comunione con l’altro contraente. Ci sono casi infatti in cui entrambe le parti in causa, per diversi motivi, hanno interesse a svincolarsi dal preliminare. Ovviamente tutto risulta più semplice, potendo venditore ed acquirente trovare un accordo consenziente che non necessita di particolari motivazioni ma si basa sulla comunione d’intenti delle due parti. Il tutto culmina con la firma di un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita, nella quale ci si accorda su ogni singolo aspetto legato al dietro-front: dalla restituzione di eventuali caparre già versate alla divisione di possibili spese e così via.

Non sempre però la situazione è così comoda. Un’altra valida motivazione per potersi svincolare da un preliminare di compravendita è un eventuale ritardo da parte di una delle due parti coinvolte. Per esempio: uno dei due contraenti non si presenta dal notaio per gli appuntamenti stabiliti o allo stesso modo non si presenta alla firma del rogito. Cosa si può fare per l’annullamento del contratto preliminare di compravendita immobiliare? Bisogna avviare una causa davanti al giudice competente. Soltanto una sua sentenza può eventualmente risolvere il contratto, condannando al tempo stesso l’altro contraente al risarcimento economico.

Preliminare di compravendita annullato dall’acquirente: le possibili conseguenze

In particolare, se dovesse essere l’acquirente a tirarsi indietro, cosa accadrebbe? Questo potrebbe portare, come si anticipava, a possibili ripercussioni sul lato economico. Il venditore infatti può chiedere la risoluzione del contratto in tribunale, con annesso però un risarcimento danni. In genere questo consiste nel trattenere la caparra che il compratore ha già versato in precedenza.

Ma non sono da escludere delle situazioni un po’ più complesse: al verificarsi di determinate condizioni infatti, il venditore può anche chiedere al giudice di trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile oggetto delle trattative. Proprio per questo motivo il consiglio a propri è quello di non firmare un contratto preliminare di compravendita se non si è convinti al 100% di concludere l’affare: ritrovarsi in situazioni del genere può essere davvero spiacevole.

Domande Frequenti – Preliminare di Compravendita

Cos’è un preliminare di compravendita?

Si tratta di un accordo in cui le parti coinvolte in questa compravendita immobiliare si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito. Detto in parole più semplici, con il contratto preliminare ci si obbliga a dare il proprio consenso alla firma di quello che sarà il contratto definitivo, indicato in genere nello stesso preliminare.

Come annullare un preliminare di compravendita?

L’annullamento dell’atto però può avvenire, in genere, solo per motivazioni valide. Guardando le norme a riguardo, ci si rende conto che l’annullamento di un preliminare di compravendita immobiliare può avvenire quando la stipula stessa è avvenuta in modo vizioso.

È stato stipulato infrangendo i termini di legge (dolo);

È stato stipulato per errore o incapacità delle parti coinvolte;

È stato stipulato a seguito o nel corso di una violenza fisica o psicologica;

È stato stipulato sotto forma di raggiro.

Quali sono le conseguenze in caso di annullamento?

Se dovesse essere l’acquirente a tirarsi indietro, il venditore infatti può chiedere la risoluzione del contratto in tribunale, con annesso però un risarcimento danni. In genere questo consiste nel trattenere la caparra che il compratore ha già versato in precedenza. Il venditore può anche chiedere al giudice di trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile oggetto delle trattative.