Come e quando si deve accatastare un immobile

L’accatastamento immobili è un’operazione necessaria per registrare un fabbricato, indicandone i dati fondamentali e la rendita fiscale, ricavandone quindi anche il suo valore fiscale. A partire da questo processo è possibile calcolare le tasse dovute sull’immobile (come Imu e Irpef), decretare il tipo di abitabilità ed ottenere il certificato di agibilità, ovvero la possibilità per un certo numero di persone di convivere in modo confortevole e sicuro all’interno di un dato spazio.

È obbligatorio accatastare un edificio nei seguenti casi: quando vi è una nuova costruzione, vengono effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti volumetrici, dei restauri, dei cambi di destinazione d’uso, dei frazionamenti di immobili esistenti, delle correzioni della rappresentazione grafica per non conformità allo stato reale oppure quando cambiano i dati toponomastici (indirizzo, numero civico o piano). Vedremo di seguito i casi in cui non vi è un obbligo di accatastamento.

Come si fa un accatastamento

Per procedere alla prima dichiarazione catastale (per nuovi immobili) o ad un allineamento catastale (in caso di modifiche) all’Agenzia Territoriale, bisogna contattare un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere, perito edile o agrario) per la raccolta dei dati necessari che saranno poi caricati su un apposito software, il DOCFA.

Per ottenere tutti i dati di base dell’immobile, al professionista dovranno essere forniti i seguenti documenti:

  • una copia del documento d’identità e del codice fiscale del richiedente;
  • il titolo di proprietà dell’immobile;
  • la pratica edilizia con cui è stato realizzato o modificato;
  • i dati catastali;
  • l’estratto di mappa.

Quanto costa far censire un immobile

Il costo di un accatastamento dipende da vari elementi, come, per esempio, se è destinato ad una nuova costruzione (a carico del compratore) o ad una ristrutturazione (di onere del proprietario), oppure in base alla dimensione dell’immobile e a dove si trova, e infine alle parcelle richieste dai professionisti locali. Per questo è sempre meglio richiedere più preventivi per farsi un’idea prima di procedere con la pratica.

In generale ci si può aspettare una spesa di 1.500 – 2.500 euro a seconda della difficoltà dei rilievi.

A queste vanno aggiunte le imposte catastali, che si aggirano attorno ai 50 euro per unità immobiliare ed i costi relativi alla richiesta e presentazione del tipo di estratto di mappa.

Categorie di accatastamento

Che si tratti di un immobile nuovo o da ristrutturare, accatastare un immobile serve anche a stabilire la categoria di appartenenza delle unità immobiliari presenti. Le categorie catastali si suddividono in lettere dalla A alla F. I gruppi A, B, C sono immobili a destinazione ordinaria (tra cui si configurano sia le abitazioni civili che esercizi commerciali). Il gruppo D è da considerarsi a destinazione speciale, il successivo E ha destinazione particolare e gli F sono rappresentati dalle unità urbane.

Verifica di accatastamento dell’immobile

Se un immobile non risulta censito, non è possibile una compravendita dello stesso. Tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile verificare se un immobile non è stato dichiarato e quindi se è stato regolarmente accatastato. Se ciò è avvenuto, si può richiedere una visura catastale per immobile, che comprende le informazioni tecniche e reddituali del bene immobile ed i dati anagrafici del proprietario.

Si ricordi che da luglio 2010 è obbligatoria la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima dell’atto notarile. Prima di una vendita, il notaio deve assicurarsi che l’immobile sia registrato al catasto a nome del legittimo proprietario che, a sua volta, deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate corrispondano allo stato reale della costruzione. Nel caso in cui la planimetria del fabbricato non fosse stata depositata o se quanto depositato non corrispondesse allo stato di fatto dell’immobile dopo aver apportato delle modifiche, si può realizzare una correzione della planimetria catastale.

Costruzioni senza obbligatorietà di accatastamento

Come sopra accennato, esistono dei casi in cui non è richiesto l’atto di accatastamento ovvero, tra gli altri, per: serre per la coltivazione e protezione delle piante, manufatti precari o isolati privi di copertura, vasche di accumulo per l’irrigazione dei terreni, fabbricati in fase di costruzione o manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq.

Domande Frequenti – Accatastamento Immobile

Come si fa un accatastamento di un immobile?

Per procedere alla prima dichiarazione catastale (per nuovi immobili) o ad un allineamento catastale (in caso di modifiche) all’Agenzia Territoriale, bisogna contattare un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere, perito edile o agrario) per la raccolta dei dati necessari che saranno poi caricati su un apposito software, il DOCFA.

Quando si deve accatastare un immobile?

È obbligatorio accatastare un edificio nei seguenti casi: quando vi è una nuova costruzione, vengono effettuate delle ristrutturazioni, degli ampliamenti volumetrici, dei restauri, dei cambi di destinazione d’uso, dei frazionamenti di immobili esistenti, delle correzioni della rappresentazione grafica per non conformità allo stato reale oppure quando cambiano i dati toponomastici (indirizzo, numero civico o piano).